公司是一家多年深耕于房地产开发和专用车制造业务，并依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、积极布局打造产业发展板块的综合性发展企业。

　　2021年公司实现营业收入2,046,321.11万元，同比下降3.8%，房地产主营业务收入占比

　　91.74%；归属于上市公司股东的净利润-205,361.04万元，同比下降213.91%；资产规模达

　　公司受房地产行业及市场下行的影响。2021年随着房地产行业调控政策持续，国内房地产市场经历了深度调整的转变。2021年前三季度住房调控政策频繁的出台，政策环境从供需两端收紧，特别是房贷集中度管理、供地两集及三道红线等政策的要求，再加上延长按揭贷款投放速度、房贷利率上调、部分城市预售资金监管严控、严防资金变相流入房地产市场等住房金融政策的加码，抑制了房地产投机需求及房地产资金的流动。下半年土地购置成交及市场销售成交情况持续走弱，除一线城市保持相对坚挺之外，二、三线城市均呈现下降，房地产投资增速放缓。房地产企业利润空间被压缩，毛利下降明显；房企融资环境紧张，违约事件频发，发展举步维艰。

　　2021年三季度后，房地产政策基调出现了阶段性调整，中央调控基调转暖较为明显，住房金融政策逐步在改善，地方政府也在积极落实稳楼市的举措，政策面有缓和向好的趋势。然而，

　　2022年新一轮新冠疫情突发并急速蔓延，目前已涉及到全国31个省份，受疫情叠加影响，经济下行及消费降级，购房意愿持续走弱，商品房销售持续下滑。国家统计局数据显示：2022年1-3月，商品房销售面积31,046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29,655亿元，下降

　　市场形势和疫情形态发展的变化引起公司管理层高度重视，基于谨慎性原则，公司重新对旗下存在可能发生减值迹象的资产进行全面清查和资产减值测试，依据客观情况变化对部分会计估计调整进行审慎判断，公司计提减值的原因主要如下：

　　（1）受规模性疫情与散发疫情交织，外溢病例及续发疫情多发的影响，多地区防控态势加重，公司部分项目所在地如上海、广州、武汉、杭州、苏州、南京、石家庄、成都、西安、长沙、绵阳、重庆、昆明区域受疫情封控、管控等不同程度影响，开工建设、开发进度及销售受阻；

　　（2）经济下行及消费降级，消费者购房意愿进一步低落，特别是对民营房企的顾虑，购房尤为谨慎。公司在售楼盘2022年2月至4月到访率逐月下滑明显，消费需求端受到严重影响且将持续趋势。

　　（3）受疫情影响，行业周期旺季中的春节返乡销售不及预期，2022年一季度销售金额40.45亿元，同比销售大幅减少，下降比例超过50%。

　　经过公司内部反复讨论，就资产减值计提与会计师进行了多轮沟通，在经审计委员会同意后，对公司资产提取了相应合理的减值准备。

　　从财务分析上看，公司净利润下降主要源于毛利率下降及资产减值计提。报告期内，公司房地产及物业总体毛利率为15.58%，同比下降4.49个百分点。公司房地产坚持二线城市核心区域及二线城市发展区域为主。公司布局区域较多，各城市公司管控能力也存在一定差异和短板，项目效益表现也呈现不同。前几年房地产行业持续高速增长，公司对行业前景及市场判断过于乐观，部分区域追求快速规模扩张，较高的评估了项目投资收益；当这些项目在进入销售阶段时，限售、限价、自持比例等调控要求又进一步压缩了利润空间，受疫情影响的叠加去化困难，以致不得不减弱该部分利润影响，核心保障项目现金流周转及回款安全。另一方面，公司在追求快速拓展、高周转的同时，受“三道红线”、信贷集中度管理、房地产再融资受限的影响，公司现金短债比优化存在不足。

　　面对房地产行业及市场的不断走弱，以及内部经营所暴露的一些短板，公司也在积极调整：

　　报告期内，公司始终保证项目交付进度和产品品质，保持稳健经营，守住财务安全的底线，维持管理团队的稳定性和凝聚力，努力提高公司现金流管理、投资水平和精细化运营，降本增效，借助公司在产品力、物业服务、社区运营等方面的竞争优势，努力跨越行业转折与阵痛期，积极开展创新业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。

　　报告期内，公司获得远东资信评估有限给予的信用跟踪评级维持AA+，评级展望为稳定，维持良好信用；报告期内公司不存在任何债务及担保逾期情况，并于2022年1月18日提前兑付完成中期票据5.6亿，具备良好的偿债能力及抗风险能力。报告期内，公司稳定经营获得金融机构信任，成功发行非公开住房租赁专项公司债券4.5亿元，提升长期负债占比优化债务结构。

　　公司一直保持高效、健全、合法合规的法人治理结构，规范运作。报告期内公司决策程序及内部控制均符合《公司章程》、《上市规则》的规定，不存在重大缺陷。公司严控与大股东的资金往来，资金占用与担保，保障公司与股东，尤其是中小股东的合法权益。报告期内，公司实施现金分红2.05亿元，回馈广大股东。

　　公司管理层始终保持稳定，适机通过优化组织结构，形成有竞争力的组织架构与员工团队，提升团队效能及凝聚力，持续促进员工与公司长远发展，为股东持续创造价值。

　　东原仁知受到客户与资本市场的高度认可。报告期内，东原仁知业务规模快速扩大，业绩稳步发展，分拆上市进展顺利。东原仁知首次公开发行境外上市外资股（H股）预计于4月29日在香港联交所主板挂牌上市。优质的物业服务已成为公司房地产开发业务的有力支撑，进一步提升了公司品牌影响力和竞争力。

　　公司及旗下迪马公益基金会始终不忘初心，践行社会责任，在抗疫救灾、社区发展、乡村振兴、助学兴教方面持续贡献力量，用行动踏实走出安心幸福的未来。报告期内公司联合各业务板块持续坚持抗疫，薪火暖冬项目、薪火奖学金助学项目、“恩福橘”消费振兴项目等均持续进行。

　　物业管理服务、商业管理、工业制造、医疗康养多元化业务融合，是公司有别于其他传统房地产行业公司的核心价值。各业务板块以资本市场价值创造为导向，寻求具有自身特色发展道路的同时，相互协同发展，交叉助力，共创增值。

　　公司大股东债务重组仍在平稳有序推进。2021年留债利息已按照既定流程于2021年12月15日支付予东银控股债权人委员会，由债委会根据2021年重组利息支付的具体要求实施支付。

　　2021年，国内外环境复杂，对我国经济带来机遇的同时，压力及不确定性因素也不断增加，中央政府及各地区各部门均继续秉承稳中有升的总基调，维持稳定发展。

　　2021年房地产行业政策调控先紧后缓，政策调控总原则仍以“稳”为主。在“房住不炒”总基调下，各地“因城施策”，调控政策呈现高频化，精准化。全年销售由热转冷，年中行业下行压力显现并迅速加大。

　　从投资业态上看，住宅投资仍是主流。2021年全国房地产开发投资147,602亿元，同比增长4.4%，其中住宅投资占比75.3%，增速较上年增长6.4%。从投资区域看，东部地区占领半壁江山，投资额占比为52.6%。

　　总体看施工面积较去年增长5.2%，为975,387万平方米，但新开工面积下降11.4%，为近六年来新开工房屋面积出现的首次下滑，也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。

　　房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21,590万平方米，比上年减少了3,946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为17,756亿元，同比增长2.8%。

　　全国商品房销售增速放缓，全年销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。商品房平均销售价格为10,139元/平方米，同比增长2.8%,但增速为近5年最低水平。

　　从地区看分化情况明显，东部地区、中部地区增长较为良好。销售面积及销售金额在东部地区、中部地区增长位列前2位，销售金额较去年增长分别为8.0%，6.4%，西部地区、东北地区增速均出现下跌。

　　总体而言，房地产行业政策调控仍以“稳”为主，且经过多年市场与政策的调控与磨合后，房地产行业迎来理性时代，短期内市场信心仍不足，消费意向持续走弱；从长远看，随着城镇化持续，人口迁移住房改善升级等因素影响，需求的基本逻辑仍未发生改变。

　　2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进物业行业发展，特别是《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中政策对物业行业的倾斜；下半年随着房地产市场的下行，国家政策在支持物业行业发展的同时也强调规范行业秩序。

　　2021年，物业行业收并购频繁，大型物业企业延续2020年收购兼并竞争格局。众多物业公司纷纷拓展服务范围及规模，积极推动社区增值服务、城市管理服务及商业管理服务等多元业态。物业企业纷纷朝着资本市场道路进军，多家中小型规模企业物业申报IPO并成功发行上市。物业企业上市热情呈现前高后低的趋势，物企上市随着进程放缓，股价、市值、市盈率的回调，资本逐渐回归理性。

　　2021年随着疫情影响的逐步恢复，商业线下经济活力回升，商业地产整体开始回暖，但呈现地区分布不均，存在结构性过剩特点；部分主流商业企业在坚守一二线城市的同时，开始重点拓展下沉市场；面对客群高度重叠，竞争日趋激烈的情况，商业体纷纷通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，商管企业发展方向以轻资产管理，数智化赋能运营倾斜。

　　2021年汽车产销同比增长，其中新能源车市场占有率提升至13.4%，在国家补贴政策退坡背景下市场占有率的进一步提升，充分说明新能源汽车市场逐步从政策驱动转向市场驱动，专用车从传统能源转向新能源的存在市场空间。

　　从细分市场看，防弹车国内需求量略有下降，而消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，随着“十四五”国家应急体系规划的出台，应急类专用车需求将呈现稳步增长趋势；机场航勤类集成应用专用车虽受疫情影响出现短暂需求下降，但随着疫情的稳定控制，市场也将逐渐恢复并保持稳定发展。

　　目前我国人口老龄化加速，养老问题的严重性必要性日益显现。随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但企业供给却不能满足市场的需求，缺乏专业医护服务人员，缺乏养老保健服务机构，老年保健护理用品处于匮乏状态。康养政策体系逐步完善，产业生态体系逐步形成，现阶段，我国已逐渐形成了“9073”的养老格局，即90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

　　报告期内公司房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和产业发展板块的业务情况如下：

　　报告期内东原地产受房地产行业政策调控的影响，虽然营业收入基本保持稳定，但受毛利率下降及资产减值计提的影响，利润亏损较大。在整体行业及市场下行的大环境下，东原地产全年仍然保持稳健经营和流动性安全，维持管理团队的稳定性和凝聚力，强化精细化运营，降本增效，不断努力应对行业系统性风险。

　　东原地产仍延续深耕战略不变，结合公司实际情况与市场环境，适机获得优质土地，报告期内新增房地产项目12宗，计容建筑面积197.55万平方米；延续长期主义经营理念，紧跟市场调整节奏，三四季度主动逐步放缓拿地节奏，注重项目稳健经营，报告期内新开工项目面积421.74万平方米、竣工项目面积255.40万平方米，获得中指研究院颁发的“2021中国房地产百强企业”第44位。

　　东原地产在延续之前从产品、服务、社区三个维度诠释产品力和客户价值的基础之外，报告期内进一步提出并聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造，包含场景化户型PRO+创新，社区公共空间大首层理念打造、安全智慧社区持续推进、与政府合作城市更新业务等。东原地产发起“人人都是产品官”计划，全员践行开放、共创的产品文化，共建具有市场竞争力的产品价值体系和产品品牌。报告期内获得克而瑞研究中心颁发的“2021中国房地产企业产品力”TOP20，中指研究院颁发的2021中国房地产优秀原创产品品牌--东原印系，北京赛维咨询颁发的“2021客户满意度”第一。

　　面对严峻的行业压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部精细化管理水平，颗粒归仓，降本增效。报告期内东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购，提升采购管理效率与质量；升级完善材料设备管理制度、工程管理体系，利用数字化的手段，化被动使用为主动指导工程人员的现场施工，实现提质、增效、降风险；完善精工建造体系，对智建、绿建工艺优化，新建项目全面推广绿建的智慧工地系统；夯实《营销全流程标准化》、《东原集团营销价值体系方法论》制度，加速去化、回款，快速回笼资金，在北京赛惟咨询有限公司评选的2021“客户满意度”和“销售服务满意度”排名中均位列第一。

　　在东原地产全面信息体系化管理基础上，强化运营、营销、财务、物业、社区等信息系统持续优化，提升组织效能，包含供应链线上采购平台、智慧案场、数字化线上平台等，同时将东原地产信息化能力输出进行战略化升级，加强与第三方外部开发供应商在软件定制开发、销售方面的合作。

　　结合市场与行业情况变化，根据自身实际情况，积极实施组织战略变化，合理调整组织架构，提高人均效能，打造更具竞争力的团队；进一步构建适配公司的人才梯队，实现公司与员工发展双赢，报告期内调整职位职级体系及薪酬体系，加强与公司业绩挂钩，实现员工与公司共同发展。

　　2021年东原仁知步入“大物业、全价值”的加速发展的道路，服务业态涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等多元化业态组合；服务范围已覆盖华东、华西、华中、西南区域；外拓独立第三方业务面积增加至1,410.42万平方米。报告期内服务规模实现同比增长，总在管项目达325个，在管面积2,819.47万平方米，合约管理面积4,288.37万平方米。期间业绩提升明显，2021年收入达到11.93亿元，较上年增长55.63%；毛利达3.09亿元，较上年增长43.03%；利润达到1.30亿元，较上年增长54.37%。

　　东原仁知持续深化服务体系与卓越的服务能力，广受认可。报告期内制定与执行“磐石计划”、“焕新计划”，建立标准体系、关键指标强管控机制、数字化品控管理体系等，并运用多渠道客户沟通等管理工具与方法。在北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知连续四年获得前3，2021年以93分位居获得2021客户满意度调查榜第一名。

　　公司旗下商业管理板块——东原致新，具备复合空间开发及运营能力，具有投、融、建、管、退全周期综合商业管理能力，且轻重资产并举。目前，东原致新共运营商业项目8个，建筑面积48万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。此外，东原致新现有在建商业项目5个，分别位于上海、武汉、杭州、重庆，并将于2022至2024年间陆续开业。东原致新于2021年12月与重庆市南岸区政府合作，打造了第一个城市更新项目——南坪后堡城市更新项目，开启了城市更新业务的探索之路。

　　报告期内迪马工业积极开拓市场，订单收入、营业收入、毛利润、净利润较去年均实现进一步的提升，实现营业收入113,437.71万元，较去年增加16.25%，毛利率同比增长0.57个百分点。

　　细分市场占有率方面，迪马工业持续保持领先地位。根据中国汽车工业协会数据，报告期内迪马工业防弹车细分市场占有率达到44%，连续21年位居第一；集成车市场优势明显，市场占有率位列行业第一；机场地面设备与公安产品市场份额快速提升，均处于行业领先地位。

　　报告期内迪马工业加强信息化管理、质量管理体系化建设、七星售后服务体系构建、内部运营管理成效明显，通过信息化运营管理工具，长账龄库存相较于去年开始下降，销售回款金额同比增长45%；通过制定质量管控文件与标准化方式完善质量管理体系，获得ISO9001质量管理体系认证证书、ISO14001环境管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书；通过客户服务体系及全网覆盖服务的一步完善，获得CZTCS售后服务体系完善程度认证证书。

　　迪马工业继续秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内成功突破箱体多级扩展技术中的三级侧拉技术难题；成功开发了超前侦测通信机器人、移动式P2核酸检测试验室等新产品；拥有专利320余项，“联动式防弹车门”、“高安全多向防盗锁”、“防弹车车门防弹玻璃的安装结构”、“移动通信天馈系统微波云台”、“应急指挥车带KVM装置的操作台”、“通信指挥车车厢结构”等专利充分运用到公司防弹运钞车、通信指挥车等产品中。

　　公司旗下医疗康养业务通过“医疗+机构+社区”结合的运营模式和业务业态,着力医疗康养产业的项目落地和规模化运营，打造康养产业品牌“常青社”，拥有居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。报告期内，成功收购巴蜀医院，形成医养结合新业态。现运营医疗康养项目达11个，管理社区服务站点超过36个，运营床位规模达到1400张以上，覆盖客户群体超50,000人。服务质量管理体系方面，报告期内公司成功搭建完成服务管理内控体系并正式推广运营，并获得已获得IS9001质量管理体系、职业健康安全管理体系、环境管理体系认证证书。凭借优秀的运营与服务能力，迪马常青社凯尔慈喜老年公寓荣获2021年度成渝双城经济圈十佳养老机构，迪马常青社凯尔慈佑社区养老服务中心荣获2021年度成渝双城经济圈十佳社区养老服务综合体。

　　公司旗下产业社区业务是基于自身房地产开发建设以及物业运营的实力底蕴，抓住产业园区转型发展的这一市场机遇，在重资产建设销售外，积极布局轻资产的物业管理+产业服务运营，同时深度关注入园企业，组建产业基金，对高质量高潜力企业进行投资孵化，助力成长，共享发展成果，服务城市发展、助力企业升级。

　　公司旗下集成应用业务旨在为客户提供完整的智能设备管理平台、管理服务及定制化的解决方案。

　　东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备。从拿地端的高质量土地获取，到产品端的优质产品力打磨，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长期主义的经营理念贯彻始终，保障公司从安全增长、多元增长到创新增长、高质量增长的战略发展路径。

　　东原地产始终以“客户价值至上”的产品价值观导向，打造具备迭代、创新、互联与共创的大产品主义，涵盖产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭、社区生活痛点、客户生活需求，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“印长江”、“印”、社区运营产品及品牌“原-聚场”、“童梦童享”，广受认可。

　　东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰；运用数字化智能化管理逻辑，标准化体系执行；多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组织能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。

　　东原地产拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀个人及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有较高抗压能力及较强学习能力，善于自我反省、纠错、总结、改进；能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保障。

　　东原仁知服务业态涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等多元化业态组合，实现在住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务等领域全面发展；服务范围已覆盖华东、华西、华中、西南区域；外拓独立第三方业务面积增加快速增长。

　　东原仁知通过“东御”，增值服务品牌“原-生活”，“原管家”，以及创新社区运营产品“原-聚场”，全方位满足客户差异化需求。东原仁知持续夯实服务力、品质力、科技力、社区力构建的四维服务体系，服务品质获多方认可，赢得了较高的客户满意度和忠诚度。

　　迪马工业倾力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制、生产和销售，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。迪马工业拥有应急救援保障类产品、防弹运钞车、机场地面设备、机器人、移动服务设备、数智城市等产品线余种产品，旗下防弹运钞车产销量已连续二十一年蝉联全国第一；应急通信指挥、网络和信息安全、应急救援、医疗消防等系统集成车系列位居行业领先地位，是国内应急通信和应急保障类装备及服务的领军企业；机场地面设备系列市场占有率逐年提升，极具竞争优势。迪马工业拥有完善的销售管理体系，卓越的客户服务水平及响应速度，使其在客户资源和品牌影响力上具有行业竞争优势。

　　迪马工业拥有市级企业技术中心、系统集成智能专用车工程技术研究中心及特种车工业设计中心，拥有自主研发创新能力，具备通过生产资质审查及知识产权申报的能力，目前共拥有授权和受理200余项专利技术和知识产权，并已成功掌握多项目关键技术，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。

　　迪马工业拥有七星售后服务评价体系，具备优秀的售后服务能力，可以为用户带来优质的用户体验。迪马工业采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式，大区级、客户服务部级、公司部门级，三级联动设定服务联系电话和投诉电话，对客户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置等具体措施，确保客户沟通、反馈、投诉100%响应和解决。

　　2021年，公司合并口径实现营业收入2,046,321.11万元，同比下降3.80%；归属于上市公司股东的净利润-205,361.04万元，同比下降213.91%。分业务上看，房地产开发及物业服务实现收入1,852,862.58万元，同比下降5.05%，毛利率15.58%，同比减少4.49个百分点；专用车生产实现业务收入113,437.71万元，同比上升16.25%，毛利率22.37%，同比增加0.57个百分点；建筑业及其他实现收入53,360.68万元，同比上升10.33%，毛利率7.41%，同比减少7.77个百分点。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　2021年，房地产政策调控总原则仍以“稳”为主，坚持在“房住不炒”的总基调下，因城施策。经过近5年的高位运行以及持续调控，2021全年房地产降温明显，除一线城市相对较稳定之外，其他城市销售增速均下跌，城市分化持续明显。2022年，新冠疫情持续蔓延，各地疫情防控政策升级，对房地产市场和购房者购房意愿造成较大冲击。疫情变化和外部环境仍然存在诸多不确定性，国内经济发展也面临多重压力，国家统计局数据显示2022年一季度房地产行业生产总值下降2%，尤其是2022年3月，商品房销售、投资降幅扩大，行业下行趋势明显。在调控政策和疫情蔓延的双重影响下，房地产开发企业特别是民营房地产开发企业受投资端、融资端、销售端等多方面多维度综合影响，经营压力较大，紧张，部分企业出现了资金链断裂的情况，未来房地产企业发展也将持续面临巨大挑战。行业环境下的房企需要紧跟市场及时调整战略，强化现金流、债务架构及融资成本的管理，注重长期主义发展。受城镇化、城市间人口迁移、住房消费升级、居住条件改善等因素影响，房地产市场需求仍有增长空间，尤其是人口流入增加的一线城市和强二线城市，如何把握机会，适应逐步形成的多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局，房企需要继续探索新的发展模式及未来发展道路，保持自身稳定长运发展。

　　未来物业服务行业规模处在快速增长中，不过企业分化会更加显著，头部企业领先优势进一步扩大，市场集中度提高。尤其是2022年多地疫情形势严峻，部分城市均实行封闭式管理，物业服务的重要性再一次被摆在台前。经历疫情考验后，消费者对物业服务品质的关注度提高，物管行业或将迎来新的洗牌契机，物业企业价值整体趋势向好。除了住宅物业，非住宅物业服务也更加的丰富和多元，为客户提供全流程、一体化综合服务，IFM（整合设施管理服务）受到广泛的关注。

　　2022年新一轮新冠疫情的突发及蔓延，部分地区商业会受到阶段性影响。一线城市核心商业“内卷”将持续，未来几年中国城镇化的路径不会变，城镇化过程中，三四线也需要一定的商业升级，商业地产开发运营存在机遇，如何在定位以及业态的方面凸显差异化、个性化和定制化，是商业营运管理器结余需要面临的挑战。疫情之后，大家就近消费的观念是越来越强的，消费者对社区商业的依赖程度明显增加，商业运营管理可以联动物业，创新增值服务，满足市场及社区消费需求。目前线上流量整体比较饱和，商家的营销成本越来越高，虽说互联网非常发达，但是线下的人与人之间的情感交互是无法被取代的，当品牌发展到一定阶段一定是要与消费者建立更深的情感链接的，线验的商业模式具有发展空间。

　　专用车市场整体需求仍呈逐年增长趋势，但细分市场多，市场集中度不高，具有“多品种、小批量、专、精、特”的特点。随着国家碳中和政策提出、新能源技术与信息化技术的发展，新能源专用车的需求将增加，专用车动力转型势在必行。国家“十四五国家应急体系规划”的出台，规划明确提出了“十四五”期间国家应急体系建设六个方面的要求，将加大应急装备的投入，这将有利于促进应急专用车的研发与生产，进一步围绕监测预警、智慧医疗、远程医疗等应用场景与医院、大学、科研机构合作，结合5G通信、大数据、物联网、互联网等先进技术，开发出更多的智能化应急类移动平台。

　　随着健康意识和卫生安全责任感的增强，人们对于康养产业的重视程度愈加提高，健康消费需求持续攀升，对健康产品的偏好也逐渐发生转变。2022年国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，围绕推动老龄事业和产业协同发展、推动养老服务体系高质量发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系。消费者对康养服务支付力能力和支付意愿的逐渐提升，多样化、高品质的养老产品和养老服务市场也将迎来快速发展期。

　　公司将在稳定房地产和专用车制造业务的同时，协同发展第三曲线产业发展业务板块，在医疗康养、产业社区、集成应用领域积极布局和拓展，与时俱进，更好地服务好城市和人。

　　面对严峻的行业压力和挑战，东原地产将继续坚持长期主义经营理念，保证交付与品质，保持稳健经营，创新拓展销售渠道、快速应对市场调整经营策略，努力回款保障现金流安全，确保不发生流动性风险。在市场环境及公司实际经营稳定情况下持续深耕战略；坚持以客户为导向，专注品质与服务，关注用户体验，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势；持续加强现金流管理及优化债务结构；发展房地产+多元化经营的模式，拓展商业、物业、建设等产业链横向延伸业务，提高风险防范能力。

　　在疫情不断蔓延、防控持续加码的当下，人们越发重视物业服务。公司物业板块将提高服务品质和运营水平，拓展增值服务范围，满足人们不断升级的物业服务需求。公司未来将从传统的住宅物业服务，向非住宅业态快速拓展，主要将产业园、工厂、学校、医院等业态和城市服务作为业务发展的重点，以产业园业态和民办学校及高校业态为短期业务突破点，以医院业态为战略布局业态，重点拓展城市服务业态，并在此基础上开展IFM综合设施管理服务，包括团餐、企业内部空间管理等综合服务，实现业务规模和收入的进一步快速增长。同时，物业管理板块也将积极与公司房地产开发、专用车、商业管理、产业社区及康养业务联动，为其他业务发展提供协同。

　　东原致新将持续深耕复合空间的开发及运营，致力于成为城市进化的创新型服务商，成为城市有机更新的探索者与引领者。在双循环战略+疫情变化的大环境下，消费总量存在增长机会，作为消费核心载体的商业地产长期发展向好。东原致新致力于打造产品+城市服务一体化消费场景，从业态品牌出发，不断升级场景内容，成为美好生活的新型体验式商业；东原致新将为城市商业注入新活力，引领城市商业空间的迭代更新，以提升城市面貌。针对不同城市不同区域采取差异化战略，针对核心城市，将持续根据主要客群消费趋势的变迁+持续品牌组合提升，通过联营孵化，生态联盟合作，构建以场景内容为特色的新体验式消费，增强客户吸引力；针对非核心城市，培育当地消费，承接一二线城市品牌下沉三四线，培育孵化具有当地特色的主理人，丰富本地特色商业内容。

　　迪马工业继续致力于成为国内领先、世界知名的专用车领域专家和应急管理平台服务商，旗下拥有防弹、集成、航勤、医疗、军工、软件等多条产品线，涵盖金融押运、公安、应急、消防、电力民航、医疗卫生等领域上百种产品。迪马工业专注提升经营质量，保持产品核心竞争力和品牌优势，夯实存量业务增长根基；同时积极开拓国内外存量销售市场，深入挖掘细分市场，进一步扩大规模和海外出口；持续加强研发与创新能力，横向拓展机器人业务，整合集成向业务场景提供服务，在新业务第二赛道实现突破，转型升级为智能化解决方案提供商与高科技硬件产品提供商。

　　公司产业发展板块作为独立创新业务平台，锚定中国未来的先进服务业进行战略布局，聚焦医疗康养、产业社区、集成应用领域，驱动并促进各板块协同纵深发展，助力公司高质量可持续发展。

　　其中公司重点关注医疗康养业务，以养老服务能力为基础，以医疗能力为核心配套，以社区居家养老业务为发展重点。截至2021年末，业态已涵盖养老机构（8家）、社区综合医院（1家）、社区养老服务站（36家），养老床位数约1400张，为老年人提供从家庭到社区到机构，涵盖基础服务、护理服务、医疗服务、专业养老产品、养老信息化在内的全领域养老解决方案。

　　产业社区业务，基于自身房地产开发建设以及物业运营的实力底蕴，抓住产业园区转型发展的这一市场机遇，在重资产建设销售外，积极布局轻资产的物业管理+产业服务运营，同时深度关注入园企业，组建产业基金，对高质量高潜力企业进行投资孵化，助力成长，共享发展成果。

　　集成应用业务以软件平台研发+软硬件集成+落地实施能力为基础，为客户提供全方位咨询、定制化的信息技术服务、智能软硬件产品、以及全周期的数字化集成、实施和运维服务。

　　稳定经营主营业务，加强现金流管理，保障稳健的财务状况及资金安全，力争实现盈利；同时，协同发展产业业务，探索新赛道，为未来长期发展提供更多支撑。

　　未来一年，公司力争保证交付和品质，保证员工及投资者利益。以客户的利益为先，确保每一个项目的交付都能达到预期。保持稳健经营，努力恢复开发业务的盈利；提高销售回款效率，加快自身现金回流，优化债务结构，改善融资质量，提升资金使用及周转效率，从而保证公司经营及流动性安全，控制风险。

　　继续在现有城市持续深耕，深入挖掘当地客户需求，以长期主义作为经营理念，用心打磨产品，提升客户体验及服务；敏锐洞察客户的需求，不断创新产品，与时俱进，打造属于东原客户特有的产品；坚持以客户为导向，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势。同时联动东原致新，横向发展在城市更新上的探索与实践。将自身具有优势且受市场认可的代建能力与社区运营能力进行商业变现，实现企业服务产品化，横向拓宽自身造血能力。

　　精准投资，提升投资质量，加强投后管理；提升运营管理机制效率，持续通过优化现金流管理、利润管理、计划管理、产品管理和组织能力管理，稳步增强经营质量、决策质量和产品质量；优化组织架构、提升团队及个体效能，全面提升管理效率；控制关键性成本及风险，强化成本费用管控，提升利润率；加强营销力量建设，扩宽营销渠道。提升直销专业能力，减少第三方营销团队依赖能力，全面降低营销费用。

　　整合资源，联动开发上下游抱团合作，争取机会，多渠道保障稳步发展；内部联动商、产、住协同发展，寻求创新多元化增长空间。

　　凭借优质的服务品质与稳定的经营能力，通过战略投资、合作及收购扩大物业管理业务规模，在产业园、医疗、学校业态以及IFM综合设施管理服务发力，进一步提高收入规模。公司认为随着社会经济的发展，产业园、医疗、学校物业服务需求会呈现快速增长的趋势，公司依托自身业务和专业能力，依据现有的外资高端工厂与产业园的专业服务经验，并与公司专用车板块、产业社区板块、康养板块形成内部联动、协同，打造核心竞争力，构建业务护城河，快速拓展产业园物业服务、学校物业服务。同时，相关客户在员工食堂、公司节能管理、商务服务等方面的需求巨大，为公司开展IFM综合设施管理服务打开了市场空间。此外，试点城市服务业务，拓展资产管理、智慧城市服务能力，完善商业模式。

　　持续提高服务质量，并沿着物业管理的价值链拓展服务范围，提高客户满意度和忠诚度，满足客户差异化需求，具体措施包括开发、升级客户数据分析和关系管理系统、移动应用程序和相关配套系统、智慧社区平台及系统维护与监控平台。

　　升级智能化项目管理系统，搭建大数据平台、集成管理平台，持续提高运营管理效率和服务质量。强化组织管控、资本运作、团队建设、运营管理、品牌建设，成为业务快速扩张的战略保障。

　　东原致新作为迪马股份城市更新的主力军，坚持以人为本为基石，践行可持续发展理念，探索政企合作、多方共建的长效运营模式，以实现空间有机更新，与城市共益共生共长。持续与不动产持有者、当地政府等合作，为其持续输出空间运营服务，并以轻资产方式提供复合空间的开发及运营服务。

　　东原致新持续深耕优化“一奥系”产品线（TheOval一奥天地、OvalCity一奥城、OvalSpace一奥荟、OvalStation一奥栈），推动城市商业空间的迭代更新，场景内容的持续升级，从人才、品牌、基础建设强化东原致新的核心优势，进行由表及里、从空间到内容的有机更新；从城市肌理到文化脉络的传承复兴之路。

　　从空间再造、内容经营、社区治理三个维度进行产品力的提升，空间上通过东原致新商业管理平台并依托既有产品系列，将商业、办公、居住等多元功能的业态模块进行灵活组合，通过场景营造手法，激活和重塑城市低效、失活空间；内容以三大类别（新消费类、文化策展类、亲子服务类），11大自营品牌及IP（Yes！有好市，涅米文化，原美术馆，直过等）为抓手，通过自营孵化、联营合作、生态协同的多元商业模式，推动内容的持续更新与升级；用社群的方式，聚合有心、有趣、有爱的人群或组织，形成用户、商户共治的商业化社群，打造一个开放、共融、不断生长的未来社区平台。三大产品力提升的目标为以生态促活化，让发展可持续。

　　优化升级防弹、应急、通讯、医疗、消防科技、机场设备类等核心产品的市场占有率及产品质量，提升规模化成本优势、供应链整合效率，实现销售、利润、市场份额持续增长。

　　迪马工业未来将立足移动应急装备，围绕“M+AIoT+N”（移动+智能物联网+应用场景）方案，实现由专用车系统集成商向智慧安防装备及平台服务商转变，完成由“2B+G”向“2G+B+C”方向延伸，打破业务天花板，推动企业质和量的双增长。未来发展中，迪马以现有业务为基础，围绕“1+4+N”：即“1”个智慧安防服务平台（智慧应急/智慧社区/园区解决方案），聚焦“4”类移动智能装备解决方案（智能机器人、智慧公安、智慧冷链、智能机场设备），“N”个深度场景应用产品（围绕迪马深耕的各行业及园区、社区），致力于成为智慧应急领域龙头企业。

　　迪马基于消防行业的多年积累，针对消防客户痛点，完成多款消防机器人产品研发并已实现销售。目前已完成核心团队搭建并形成独有技术优势，依托消防机器人作为切入点，以巡检机器人为基础、专业机器人（特种+服务）为方向，形成机器人集群，利用集团在物业、产业园、社区服务、应急行业的优势和能力，丰富产品类别，逐步向其他行业延伸，成为智能机器人装备及整体解决方案供应商。

　　围绕组织架构、人才梯队、文化建设三方面搭建高效组织架构，深化品牌文化意识，助力品牌价值。

　　产业发展板块将持续聚焦现有的医疗康养、产业社区、集成应用三大业务，制定积极可行的增长策略，实现业务发展，同时探索其他潜在的新兴市场机会，不断尝试，发掘新的增长点。

　　在医疗康养业务，继续通过“医疗+机构+社区”结合的运营模式和业务业态,运用医养结合新业态，打造康养产业品牌“常青社”，深度布局居家社区养老、机构养老、护理康复服务和医疗服务四大服务类型，着力高端机构养老和社区居家养老项目的落地和规模化运营。在川渝地区持续区域深耕，现有养老机构进一步提升入住率，提升机构养老的服务水平和满意度，逐步调整增加护理床位比例，提升总体收入和利润水平。2022年内，计划在川渝地区新开2家养老机构。在医疗板块，在2021年收购的重庆巴蜀医院的基础上，重点打造中医康复、老年病科等重点科室，强化与养老机构的协同，形成深度医养结合体系，完善养老服务配套体系。同时，川渝地区将进一步推进社区居家养老服务，聚焦重庆和成都主城区，获取核心区位的街道养老服务中心和社区养老服务站，为社区内老人提供活动空间，与老人群体建立粘性，提升“迪马常青社”品牌影响力。此外，康养业务板块还将在居家养老板块，积极探索基于长护险的居家上门护理服务。

　　产业社区业务，锁定华东、大湾区、川渝三个核心区域，围绕国家重点支持的产业发展方向，聚焦电子信息、智能制造、新能源等高新科技行业领域，开展产业社区建设、招商运营和产业服务相关业务。

　　持续蔓延的疫情，复杂的国际环境，国内宏观经济走势存在不确定因素，都将给我国经济发展带来挑战，也对房地产行业及市场的发展带来间接影响。

　　在“稳”字为主、“房住不炒”的总基调下，近年来房地产调控政策、财政政策、信贷融资政策均呈现高频化、精准化的特点，将在一定期间内影响房地产业的整体增速，房地产企业快速适应政策环境变化影响，迅速整合内部资源、改变战略及策略提出了更高的要求。

　　现阶段，受宏观经济增速放缓、新冠疫情蔓延、疫情防控力度升级等因素影响，近年来我国商品房购置需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整区域布局、产品结构和营销策略。

　　金融监管政策持续施压，房地产企业融资收紧，调控实施的效果及影响极大的增加了房地产企业经营及流动性压力，部分房企资金链断裂问题的出现，也影响到消费端需求，给房企稳定发展及经营周转带来一定风险。

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